اجاره آپارتمان، نکات. نحوه اجاره آپارتمان به روش صحیح: نکات مهم

اگر یکی از شما تا به حال به تغییر محل زندگی، منطقه، شهر یا حتی کشور خود فکر کرده اید، مرا درک خواهید کرد.

ما آپارتمان کوچک یک اتاقه خود را در یک خانه پانل در خیابان بوداپستسکایا (در مرکز کوپچینو، سنت پترزبورگ) در سال 2006 خریدیم. قبل از ما احتمالاً 10-12 سال اجاره داده شده بود. بدون مراقبت و تعمیر مناسب مسکن گرفتیم.

هنوز به یاد دارم که چگونه لودرها به وضعیت او می خندیدند و اثاثیه و تجهیزات ما را از آپارتمان اجاره شده قدیمی به آپارتمان "جدید" منتقل می کردند.

به اصطلاح، کمی تاریخچه شخصی.

ما در یک فضای زندگی خانوادگی مشترک بودیم که خالی بود. آنها از اقوام جدا شدند و نیمی از ارزش آن را به قیمت بازار در آن زمان پرداخت کردند. بعد خودمان پول درآوردیم، بدون رهن و وام مدیریت کردیم. پس انداز و درآمد ما بسیار مفید بود تا در عرض چند ماه 1.5 میلیون روبل بدهیم.

فکر می کنم ما خیلی خوش شانس بودیم که آن موقع این اتفاق افتاد.

به اتفاق همسرم به دلخواه تعمیراتی انجام دادیم و حدود دو سال در آپارتمان زندگی کردیم. اولین پسر ما به دنیا آمد و راه رفتن را در این جزیره از فضای شخصی آموخت. اما ما فهمیدیم که 32.5 متر مربع برای خانواده در حال رشد ما برای زندگی راحت بسیار کوچک است.

یک سال بعد فرزند دوم ما به دنیا آمد. اما ما سه ماه است که در یک آدرس جدید زندگی می کنیم. در یک آپارتمان اجاره ای پس از بازسازی، در یک بزرگ 86 متر مربع دو اتاق و یک آشپزخانه، به اندازه کل منطقه زندگی گذشته ما.

«خانواده کوچکمان» به قول برخی از مشاوران املاک، به یک زوج جوان اجاره دادیم. پول اجاره به اندازه ای بود که به جای یک اتاق، دو اتاق با مبلغی جزئی پرداخت می شد.

بدین ترتیب دوران مستاجران حرفه ای ما آغاز شد، که ناشی از تمایل به ماندن در یک مکان بود.

در این داستان چندین اشتباه فاحش مرتکب شدم که به صورت دوره ای آنها را به مشتریان و مدیرانم یادآوری می کنم. در این پست در مورد آنها بیشتر بخوانید.

چرا کوچ نشینی برای من مفید است؟

در حال حاضر در مورد آن وجود دارد و بسیاری مانند او نوشته شده است.

این یک سبک زندگی کاملا متفاوت است. زمانی که تصمیم می گیرید نه تنها منطقه، بلکه شهر را نیز تغییر دهید. و با خانواده خود به دنبال تأثیرات تازه می روید.

وقتی به عمد خود را از شیوه زندگی معمول خود محروم می کنید و خود را مجبور می کنید که آشغال جمع نکنید. زندگی اقتصادی را یاد بگیرید. شما فقط آن دسته از خریدهایی را انجام می دهید که برای مدت طولانی مفید خواهند بود. که در عین حال شما را از تحرک محروم نمی کند.

شعار "به جهنم فرقه مصرف جنون آمیز!" واقعاً فقط در انزوا از یک مکان آشنا کار می کند.

من دوست دارم تغییرات زندگی ام را تماشا کنم. علایق شخصی ظاهر می شود، مانند دوچرخه سواری با کل خانواده یا زندگی در این کشور در تمام تابستان، که در «آدرس قدیمی» در دسترس من نبود.

هنگامی که ما به شهر دیگری (ورونژ) نقل مکان کردیم، پرداخت برای مسکن محلی از اجاره یک آپارتمان در سن پترزبورگ جبران شد. یک سورپرایز دلپذیر این بود بازار منطقه ایاملاک و مستغلات در مقایسه با پایتخت از قیمت و اشتهای بنگاه های املاک عقب افتاده است.

بنابراین، اکنون ما یک آپارتمان دو اتاقه 65 متری اجاره کردیم که هزینه آن را به طور کامل توسط odnushka ما در سن پترزبورگ پرداخت کردیم. ما حتی به اندازه کافی برای پرداخت قبوض آب و برق داشتیم. هزینه یک آپارتمان مشترک نیز کمتر از Kupchinsky HOA بود.

انتخاب خوب محل سکونت، در یک منطقه جدید با یک پارک جنگلی مخروطی و ساختمان های جدید عملا خالی از سکنه، تنها به صرفه جویی در اجاره محدود نمی شد. میانگین قبض غذای خانواده ما نیز 1.5 تا 2 برابر کاهش یافته است.

همه اینها در واقع به ما این امکان را داد که چندان نگران سطح درآمد نباشیم، زیرا در سن پترزبورگ مهم بود.

حتی نیمی از پولی را که در آنجا به دست آورده بودیم از دست دادیم.

اولین تماس

وقتی یک بار دیگر در آپارتمانی در سن پترزبورگ مستاجران را عوض کردیم، کاملاً به یاد آوردم که چگونه مستاجران قبلی همیشه پرداخت ها را به طور مرتب منتقل می کردند، رسیدهای پرداختی را برای خدمات آب و برق ارسال می کردند و با هم یخچال، روشنایی حمام و چیزهای دیگر را با یک چیز ساده تعمیر می کردیم. .

و من معتقد بودم که همیشه همینطور خواهد بود.

زیرا تجربه گذشته به من گفته است که افراد شایسته ای وجود دارند. از این گذشته، من خودم سال‌هاست که مسکن اجاره می‌کنم، دائماً با مالک در تماس هستم، مبلغی را ارسال می‌کنم و هزینه گرما، برق و آب مصرفی خود و خانواده‌ام را پرداخت می‌کنم.

کار در املاک و مستغلات در سال های 2006-2009، من به اندازه کافی مشکلات مختلف مرتبط با اجاره و خرید خانه را دیده ام. و آپارتمان های ویران شده و بدهی های هنگفت اجاره، اثاثیه و تجهیزات کشته شده را بعد از تحویل دیدم.

اما، مانند یک کفاش واقعی بدون چکمه، من سرسختانه سیگنال هایی را که به من می رسید ندیدم.

آنها به من گفتند که به کنترل بیشتری نیاز دارند. برای سومین بار، مستاجرین پرداخت را به تأخیر انداختند و دلیل آن را مشکلات حواله بانکی به طور خاص به کارت من کردند. با عذرخواهی و همه چیز، اما پولی وجود نداشت.

اولین سیگنال در دسامبر بود و آخرین سیگنال در آوریل رخ داد. هنگامی که من یک تماس تلفنی دریافت کردم که سوالم در مورد پرداخت بعدی بود، مبنی بر اینکه: "هفته آینده داریم بیرون می رویم! کی کلیدها را تحویل می دهید؟

با تلفن ضربه خوردم

این که می گویند برای پرسیدن سوال در مورد آپارتمان مشاع و وضعیت آپارتمان دیر شده است. یک سری ادعاهای غیرمنتظره مبنی بر اینکه احساس مستاجران برایم مهم نبود. معلوم می شود که من باید بیشتر به سرنوشت آنها علاقه مند می شدم، بیشتر تماس می گرفتم، شخصاً آنها را ملاقات می کردم.

یک ماه قبل از درخواست آنها برای کنگره، یک ماشین لباسشویی خراب را در آپارتمان عوض کردم (تقریبا 10 سال کار کرد، لازم است!) برای یک تعمیر دو ساله با آویتو، با ضمانت کارگاه. کهنه را درآوردند، بردند و یکی جدید آوردند. همه چیز در عرض چند ساعت از طریق تلفن انجام شد.

و حالا معلوم شد که باید یک مورد جدید بخرم، زیرا من نوعی الیگارشی هستم. من حتی برای مستاجرینی که رها کردم و فراموش کردم، برای یک ماشین لباسشویی جدید هم گیر نکردم. باید کاهش قیمت اجاره را رصد می کرد و پیشنهاد کاهش قیمت و ... را می داد. و غیره.

به طور خلاصه، ادعاها از مهدکودک سرچشمه می گیرد، با این میل که به من بیاموزد چگونه درست زندگی کنم.

اگر چیزی برای شما مناسب نیست، باید با وقار خداحافظی کنید

بزرگترین ناامیدی ناشی از قبوض پرداخت نشده اجاره بود که مستاجران ترجیح دادند پرداخت نکنند. آنها تصمیم گرفتند که اجاره آپارتمانی که قبلاً در یک منطقه مسکونی کشته بودند و برای پول "دیوانه ای" برای آنها گران شد. تصمیم گرفتند به من اطلاع ندهند. آنها چک های جعلی را برای پرداخت های آب و برقی که قبلا انجام شده بود ارسال کردند.

و در اینجا نتیجه کوتاهی از زودباوری و بی احتیاطی من در کار با "شرکای تجاری" است.

راستش نمی دانستم با آن چه کنم. من برای این چرخش وقایع آماده نبودم، زمانی که مستاجر قبلاً نقل مکان کرده بود و کلیدها را به یک عامل آشنا سپرده بود.

آپارتمان در وضعیت وحشتناکی قرار داشت. آنها با کفش های خیابانی روی فرش راه می رفتند، کاغذ دیواری را بریدند (به احتمال زیاد یک سگ، که آنها نیز با من موافق نبودند)، مبلمان و لوله کشی را خراب کردند.

پول اضافی زیادی را خرج کردم تا با یک نظافت حرفه ای تماس بگیرم و آپارتمان را به ظاهر سالم بازگردانم. تعمیر لوله کشی، شستشوی فرش، تعویض مبلمان.

اینکه بگویم من به طرز باورنکردنی از این وضعیت ناراحت شدم، دست کم گرفتن است.

مسئله این است که تعداد کمی از مردم قادرند در یک مشکل یا درگیری قرار بگیرند و بلافاصله راه حل را ببینند. به گفته روانشناسان، کمتر از 10 درصد این افراد وجود دارند.

علاوه بر این، سبک سخت رویکرد من نیست. سعی کردم تهدید کنم و گفتم بدهی ها را اگر پرداخت نشود می فروشم. اما حرکت ضعیفی بود. و پس از استفاده از یک تکنیک غیرمعمول برای من، مذاکرات به طور کامل شکست خورد.

تنها تکیه بر نجابت مستأجر باقی مانده بود. اما به آخرین درخواست من برای پرداخت کرایه معوقه، والری به جرأت به من گفت که در این زندگی نمی توانی به کسی اعتماد کنی و بعداً اس ام اس فرستاد.

همه جا افراد نادرست و شیادانی هستند که به دنبال راه های انحرافی و بهانه ای برای رهایی از مسئولیت شخصی هستند.

آنها انتظار دارند شریک خود را "گرم کنند" یا مشکلات خود را "آینه" کنند.

شاید یکی از آنها کار خود را از دست داد، درآمد عادی از بین رفت و آپارتمان به سادگی غیرقابل پرداخت شد. من نمی خواهم با وضعیت فعلی که منجر به چنین نتیجه ای شد، برخورد کنم.

برای اینکه صادقانه گزارش دهید که مشکلاتی وجود دارد یا در مورد تصمیم شما برای ترک خانه حتی قبل از شروع یک موقعیت بحرانی وجود دارد - باید صبوری خوب و اعصاب قوی داشته باشید. اما آنها ظاهر نشدند.

من یک موقعیت مشابه را بیشتر در زنجیره ای برای صاحب خانه ام انجام نمی دهم. این موج جذب من و ایربگ شد. و این درس خوبی برای صلاحدید آینده من در انتخاب شرکا بود.

در زمان ما، آستانه صداقت و نجابت به طرز محسوسی هم در روابط تجاری و هم در روابط شخصی بین افراد کاهش یافته است. اگر بین ماندن در خیابان یا تقلب و بدهکاری را انتخاب کنید، بسیاری در سکوت دومی را انتخاب خواهند کرد.

برای اینکه اشتباهات من را با مستاجران و مستاجران خود مرتکب نشوید، می خواهم توصیه های دوست مشاور املاک را به شما منتقل کنم.

تاتیانا در این شرایط دشوار به من کمک کرد. او به تمیز کردن همه چیز کمک کرد (از تیمی از نظافتچی ها دعوت کرد)، مبلمان را نوسازی کرد (توصیه هایی در مورد اینکه کجا و چه چیزی بخرید) و مستاجران جدیدی پیدا کرد.

4 نکته ارزشمند از تاتیانا ورژنیکوا، مشاور املاک با 15 سال سابقه کار

♣ اگر مجموعه دومی از کلیدها دارید، همیشه آن را همراه خود داشته باشید.

هرگز و هرگز تمام کلیدهای آپارتمان خود را به مستاجران خود ندهید. حتی اگر قفل دوم در جلو باشد بهتر است. در اینجا شما به هیچ وجه نمی توانید کلید را از آن جدا کنید. بگذارید در را با یک قفل قفل کنند. در صورت بروز مشکلات یا ضررهای جدی، شما وارد می شوید و با کلید خود در آپارتمان را قفل می کنید و منتظر می مانید تا مستاجرین صحبت کنند.

هرگز از مذاکره مجدد در مورد اجاره غافل نشوید.

شاید این اشتباه اصلی من باشد. یادم رفت تمدیدش کنم ساکنان قانون را زیر نظر گرفتند، خود را آماده کردند، شجاعت مقاومت سرسختانه را به دست آوردند و همه کاره شدند. طرح ناآماده و پر هرج و مرج فشار تلفنی من در فاصله 1200 کیلومتری از جسم به طرز بدی شکست خورد. پس انداز کنید و این کار را مرتب انجام دهید! تمدید قرارداد در هر آژانس بین 500 تا 2000 روبل هزینه دارد. این می تواند شما را از دردسر دور نگه دارد.

♦ استراتژی پرداخت خدمات شهری خود را تغییر دهید.

این مسئولیت را به عهده بگیرید. بلافاصله پول را بابت اجاره + KU از مستاجر بگیرید. خروجی عدد متوسط به عنوان مثال، 15000 روبل - اجاره + 2500 CU به طور متوسط ​​برای سال. بنابراین نرخ را 17500 روبل تعیین کنید و آن را در دستان خود بگیرید. می توانید با ذخیره قالب های پرداخت یک بار در Sberbank.Online یا از طریق سایر سیستم های پرداخت، هزینه کارت های اعتباری را از راه دور پرداخت کنید.

♠ عزم برای اقدام فوری لازم است.

به یاد داشته باشید - این دارایی شماست، حتی پس از مدت معینی از عملیات. بگذارید فقط رویاهای گذشته شما در این ملک زندگی کنند و نه خودتان. اگر موضوع ارزش اجاره بها است، این یک موضوع قابل حل است. اما در صورت عدم پرداخت از مستاجر - 3 روز و ما چمدان های خود را بسته بندی می کنیم. هیچ تاخیری نمی تواند وجود داشته باشد.

وضعیت آپارتمان برای اجاره در کلان شهرهادر 50 سال آینده تغییر نخواهد کرد.

هنوز بازار فروشندگان (صاحب خانه) است و فقط شما تصمیم می گیرید که چه کسی در خانه شما زندگی کند، در حالی که شما آنجا نیستید و تحت چه شرایطی در ازای پرداخت هزینه، دسترسی به آن را تغییر دهید.

امیدوارم این نکات به شما کمک کند هنگام انتخاب خانه خود یا اجاره ملک خود، اوضاع را به هم نریزید.

قبل از پاسخ به سوال "چگونه یک آپارتمان را به طور رسمی اجاره کنیم"، پیشنهاد می کنیم ابتدا به یکی دیگر پاسخ دهید.

چرا باید آپارتمان را به صورت رسمی اجاره کنم؟

ما به وجدان شما متوسل نمی شویم و به شما نمی گوییم که قانون شکنی خوب نیست. در عوض، بیایید خطرات اصلی را که فردی که به طور غیرقانونی ملک خود را اجاره می‌کند، بیان کنیم:

1. کلاهبرداری.اگر مسکن را به صورت غیرقانونی اجاره کنید، ممکن است با این واقعیت روبرو شوید که در آپارتمان شما افراد کاملا متفاوتی وجود دارند که ابتدا آپارتمان را به آنها اجاره داده اید. یا بدتر، حتی ممکن است خانه خود را از دست بدهید.
2. هزینه های غیر منتظرهاگر از قبل روش پرداخت تمام هزینه ها (پرداخت های آب و برق، تلفن و غیره) را تعیین نکنید، برای مثال دریافت پول از کارفرما برای پرداخت هزینه مکالمات تلفنی خود با اقوام دور کار آسانی نخواهد بود. اما شهر بومی
3. خسارت به اموال.چگونه می توانید بعداً بدون قرارداد ثابت کنید که قبل از اینکه مستاجر در آپارتمان ظاهر شود تلویزیون دیگری وجود داشته است ، روی لوستر نه 4، بلکه 5 سایه وجود دارد و هیچ لکه ای روی فرش وجود ندارد؟
4. مشکلات با قانون.قانون فعلی مسئولیتی برای "اجاره آپارتمان بدون قرارداد" پیش بینی نمی کند، با این حال، قوانینی وجود دارد که مسئولیت عدم ارائه اظهارنامه مالیاتی را ارائه می کند ( هنر 119 کد مالیاتی فدراسیون روسیه) و فرار مالیاتی. همچنین توجه شما را به این نکته جلب می کنیم که برای عدم پرداخت مالیات به عنوان جریمه در نظر گرفته شده است ( هنر 119 کد مالیاتی فدراسیون روسیهو مسئولیت کیفری ( هنر 198 قانون جزایی فدراسیون روسیه).

امیدواریم اکنون تمایل به اجاره آپارتمان به صورت قانونی داشته باشید.

اما قبل از اینکه شروع به ارائه آپارتمان خود به دوستان خود یا ارسال آگهی در اینترنت کنید، به شما توصیه می کنیم که با برخی از اسناد نظارتی آشنا شوید و محاسبات خاصی را انجام دهید.

تجزیه و تحلیل درآمد، هزینه و مالیات

درآمد

همه می خواهند از فعالیت های خود درآمد کسب کنند، اجاره خانه نیز از این قاعده مستثنی نیست. به منظور تعیین درآمد بالقوه، می توانید پیشنهادهای اجاره مشابهی را مشاهده کنید: آپارتمان هایی در منطقه شما تقریباً در شرایط مشابه هستند، به عنوان مثال، با استفاده از ما .

مالیات

بنابراین، میزان درآمد تقریباً مشخص است، حالا بیایید در مورد آن تصمیم بگیریم هزینه ها: , و اموال (در صورت صلاح دید) و البته . در مورد مالیات، برای به دست آوردن یک تصویر کامل، می توانیم شما را به خواندن مقالاتی در این زمینه در پورتال خود دعوت کنیم. در اینجا ما به سادگی توجه می کنیم که هنگام اجاره یک آپارتمان، وجود دارد چندین گزینه مالیاتی، بنابراین کاملاً امکان پذیر است که بهترین گزینه را برای خود انتخاب کنید:

1. فرد پرداخت کننده؛
2. کارآفرین فردی در رژیم مالیاتی عمومی (پرداخت مالیات بر درآمد شخصی)؛
3. - فصل 26.2 قانون مالیات فدراسیون روسیه;
4. مالک انحصاری با استفاده از - فصل 26.5 قانون مالیات فدراسیون روسیه.

برای سادگی و وضوح، می توانید از آماده شده توسط ما استفاده کنید با وارد کردن داده های مربوطه برای شما.

همانطور که می بینید، از نظر مالیات، انتخاب بیشتری به کارآفرینان فردی داده می شود. بیشتر اطلاعات دقیقدر مورد ویژگی های اجاره آپارتمان برای افراد و کارآفرینان می توانید در مقاله ما بیابید .

روابط با مقامات مالیاتی

پس از دریافت پرداخت طبق قرارداد اجاره/اجاره، شما موظف به پرداخت مالیات هستید. لازم است نه تنها خود مبلغ را پرداخت کنید، بلکه آن را به مقامات مالیاتی نیز ارائه دهید مستنداتتایید می کند که این مبلغ به درستی محاسبه شده است.

فرم های اظهارنامه مالیاتی تایید می شود وزارت دارایی فدراسیون روسیه. همچنین، مقامات مالیاتی ممکن است از شما بخواهند که خود قرارداد و اسناد تأیید کننده دریافت پرداخت را ارائه دهید.

نه یک فرد و نه حتی در برخی موارد، حتی یک کارآفرین انفرادی نیازی به نگهداری سوابق حسابداری "کامل" مانند اشخاص حقوقی ندارند. اما هنوز الزامات حسابداری وجود دارد. به عنوان مثال، کارآفرینان فردی که از سیستم مالیاتی ساده استفاده می کنند، ملزم به نگهداری دفترچه درآمد و هزینه هستند. 346.24 قانون مالیات فدراسیون روسیه). در هر صورت، در صورتی که پرداخت از طریق حواله بانکی انجام شده باشد، واقعیت دریافت وجه باید با قبض یا صورت حساب بانکی ثبت شود.

برای اینکه مشکلی پیش نیاید، همیشه می توانید از خدمات ما استفاده کنید:

• برای افراد و

نه تنها ضرر، بلکه سود هم دارد

با اجاره قانونی املاک و پرداخت مالیات بر آن، نه تنها هزینه های مالیات را متحمل می شوید، بلکه ... این فرصت را به دست می آورید که از منطقه کاملاً متفاوتی از خطرات ناشی از "اجاره سیاه" خارج شوید. در شرایط درگیری نمی تواند به پلیس یا دادگاه مراجعه کند. توسل به قوانین و نقض آنها.

هنگام اجاره قانونی، از تهدید مستاجر نمی ترسید که به خدمات مالیاتی فدرال گزارش دهد که مسئولیت این واقعیت که 40 مهاجر غیرقانونی در آپارتمان زندگی می کنند به شما و نه مستاجر مسئول واگذار می شود. در صورت آسیب رساندن به اموال یا اموال همسایگان شما، می توانید این موضوع را از طریق دادگاه و غیره حل کنید.

علاوه بر موقعیت‌های غیرمستقیم، مزایای مستقیمی نیز از رسمی شدن روابط اجاره به دست می‌آید. بنابراین، به عنوان مثال، در شرایط خاصی می توانید درخواست دهید یا معافیت مالیاتی بر املاک و مستغلات مورد استفاده در فعالیت های تجاری.

هزینه های دیگر

اکنون که به مالیات پرداخته ایم، این تنها هزینه ها نیست. چیزی که ارزش ارزیابی دارد، ازدحام مستقیم در مورد اجاره املاک و مستغلات. وقتی تصمیم به اجاره املاک و مستغلات می‌گیرید، کارآفرین می‌شوید و بنابراین باید با آن مانند یک تجارت رفتار کنید.

شما باید خطرات آسیب به وضعیت آپارتمان، اموال و همچنین آسیب احتمالی به اشخاص ثالث را به حداقل برسانید. شما می توانید این خطر را با تماس با یک شرکت بیمه (فقط هنگام خرید بیمه نامه، مطمئن شوید که آپارتمان اجاره شده تحت رویداد بیمه قرار می گیرد) یا با ایجاد مستقل ذخیره برای رویدادهای غیرقابل پیش بینی، این خطر را مدیریت کنید. می توانید در مقاله ای جداگانه در این مورد بیشتر بخوانید.

و همچنین در هنگام اجاره ملک خود باید در نظر داشته باشید که مستاجرین در حین سکونت در آپارتمان، آن را در معرض فرسودگی طبیعی و هر چقدر هم که مرتب و آبرومند باشند و پس از چندین سال اجاره املاک و مستغلات. ، آپارتمان نیاز به تعمیرات آرایشی دارد. ایجاد یا عدم ایجاد ذخیره ای برای این اهداف به عهده شماست، اما در نظر داشته باشید که چنین نیازی به وجود خواهد آمد، در هر صورت ضروری است.

قرارداد اجاره

امیدواریم در نتیجه محاسبات انجام شده در بالا، شما سود ببرید و بتوانیم به پاراگراف بعدی برویم. تصمیم بگیرید که برای به دست آوردن حق اجاره مسکن باید در مورد چه چیزی و با چه کسی توافق کنید. ما این موضوع را در مقالات و . اما برای اینکه شما را با لینک‌های زیاد سنگین نکنیم، جدولی در زیر آمده است که به وضوح نشان می‌دهد که در کدام مورد رضایت لازم است.

	توافق همه صاحبان	رضایت صاحبخانه	رضایت همه اعضای شما خانواده ها، با هم زندگی می کنند با تو	رضایت هم اتاقی ها
آپارتمان خود	آره	–	–	–
آپارتمان شهرداری	–	آره	آره	–
خصوصی شده است اتاق در اشتراکی اپارتمان	آره	–	–	آره
غیر خصوصی اتاق در اشتراکی اپارتمان	–	آره	آره	آره
یک اتاق در یک آپارتمان غیر خصوصی	–	آره	آره	–
اتاق در خصوصی شده است اپارتمان	آره	–	–	–

بیشتر در مورد قرارداد

کدام قرارداد را انتخاب کنیم؟

شما مشخص کرده اید که رضایت چه کسی لازم است و احتمالاً از قبل می دانید که چگونه آن را دریافت کنید. اکنون زمان آن رسیده است که شاید به مهمترین بخش اجاره نامه - قرارداد حرکت کنیم.

البته خود شما با مستاجر/مستاجر قرارداد را هماهنگ و امضا می کنید. اما از قبل تعیین اینکه کدام قرارداد باید منعقد شود مفید خواهد بود.

خلاصه

برای اجاره قانونی مسکن، بدون شک، مطالعه برخی از هنجارهای قانون، به ویژه قانون مدنی و مالیاتی ضروری است. شاید در انجمن های تخصصی به دنبال پاسخ سوالات خود بگردید.

اما از سوی دیگر، قانون به منظور حفظ حقوق و منافع مشروع ما نوشته شده است و با به کارگیری صحیح آن می توانید به نفع خود و کاهش خطرات بشوید.

در این مقاله سعی کردیم به شما بگوییم که چگونه یک آپارتمان را از تصمیم به انجام آن تا لحظه پرداخت مالیات به درستی اجاره کنید. متأسفانه، توصیف تمام تفاوت های ظریف همه موارد خاص اجاره در یک مقاله غیرممکن است، مقدار اطلاعات بسیار قابل توجه است. اما اطلاعات دقیق تر را می توان در بخش های مربوطه پورتال ما به دست آورد.

اجاره آپارتمان در مسکو به طور متوسط ​​7-10٪ در سال برای صاحبان آنها به ارمغان می آورد. اما میزان سود نه تنها به تقاضا برای آن بستگی دارد، بلکه از بسیاری جهات به نحوه برخورد شما با اجاره مسکن بستگی دارد.

یکی از مشاوران املاکی که با او صحبت کردم چنین توصیه ای به من کرد: "اگر فقط قصد خرید یک آپارتمان و رفتن به تجارت اجاره دارید، بهتر است در یک تجارت سودآورتر سرمایه گذاری کنید." در واقع، واریز پول و دریافت 12-13٪ در سال بسیار آسان تر از شرکت در تجارت اجاره است. اما ممکن است در حال حاضر صاحب یک یا چند آپارتمان باشید. در این شرایط، تقریباً همه می‌خواهند مسکن را به منبع درآمد تبدیل کنند - البته کوچک، اما پایدار. چگونه از حداکثر سودآوری کسب و کار اجاره برای خود اطمینان حاصل کنید و سطح سود به چه چیزی بستگی دارد، D' متوجه شد.

کلاه خوبی نیست

امروز در مسکو عملاً مسکنی وجود ندارد که نتوان آن را اجاره داد. تنها سوال مدت زمان قرار گرفتن در معرض (زمان صرف شده برای جستجوی مستاجر) و قیمت است. برخی از اشتباهات یک مستاجر بی تجربه می تواند به این واقعیت منجر شود که ضرب الاجل ها به تعویق بیفتد یا آپارتمان به قیمتی که او انتظار داشت اجاره نشود. "امروز، در بخش کلاس اقتصادی، یک آپارتمان به ارزش 20-25 هزار روبل. چند ساعت در ماه طول می کشد اولگا سوگونیاوا، رئیس بخش اجاره دفتر پولیانکا در DOKI می گوید: یک آپارتمان نخبه و با قیمت مناسب نباید بیش از چند هفته بیکار بماند. اگر مهلت اجاره آپارتمان بیشتر است، شما یا مشاور املاکتان چیزی را اشتباه محاسبه کرده اید.

رایج ترین اشتباه ارزیابی ناکافی آپارتمان است. غالباً صاحبان خانه مشکلی در عدم اجاره آپارتمان برای چندین ماه نمی بینند و حتی نرخ را تعدیل نمی کنند. با این حال، یک محاسبه ساده نشان می دهد که مزایای چنین "کسب و کار" مشکوک است. "صاحب آپارتمان می خواهد 6.5 هزار دلار در ماه برای اجاره (یعنی 78 هزار دلار در سال) دریافت کند. اما مستاجر درخواست 200 دلار تخفیف دارد. اگر مالک امتیاز بدهد، در یک سال 2.4 هزار دلار ضرر خواهد کرد، اما اگر به اصرار خودش ادامه دهد، ممکن است شی برای دو تا سه ماه تحویل نگرفته بماند. سپس سود از دست رفته قابل توجه تر خواهد بود - 13-19 هزار دلار، "وادیم لامین، رئیس بخش انحصاری املاک و مستغلات در Penny Lane Realty می گوید. اغلب موقعیت خانه و (یا) کیفیت آپارتمان به خودی خود مطابق با الزامات قیمتی صاحبخانه نیست. بنابراین، تحویل آپارتمان در خانه های قدیمی با سقف چوبی اغلب با تاخیر انجام می شود. حتی اگر آنها در یک مرکز جستجو شده باشند. وادیم لامین توضیح می‌دهد: «مشتریان ثروتمند ترجیح می‌دهند در خانه‌های بازسازی‌شده یا تازه‌ساز مستقر شوند. این بدان معنا نیست که اجاره چنین آپارتمانی امکان پذیر نخواهد بود، بلکه مالکان باید اشتهای خود را تعدیل کنند. همین مشکل می تواند در اشیایی با توزیع فیلم نادرست یا چیدمان ضعیف ایجاد شود. "این اتفاق می افتد که آپارتمان دارای یک فیلم خوب است - حدود 200 متر مربع. متر و در یک خانه جدید واقع شده است و امنیت وجود دارد، اما فقط دو اتاق نشیمن، البته بزرگ، دارد. مسکن زیباست اما از نظر اجاره تقریبا غیر قابل اجاره است. این اتفاق برعکس می افتد، یک اتاق نشیمن و غذاخوری بزرگ و ... سه اتاق خواب کوچک 10-12 متر مربعی، "اولگا سوگونیاوا می گوید. این مشکل را می توان از طریق توسعه مجدد صالح حل کرد.

سرمایه گذاری در نوسازی

یک تعمیر و بازسازی خوب می تواند به طور قابل توجهی ارزش یک آپارتمان را در بازار اجاره افزایش دهد. اما باید در نظر داشت که ارزش تعمیرات در هزینه اجاره بسته به کلاس مسکن به طور قابل توجهی متفاوت است. برای آپارتمان های کلاس اقتصادی نقش کمتری دارد. "اگر یک آپارتمان یک اتاقه با تعمیرات آرایشی 900-1000 دلار در ماه هزینه دارد، یک آپارتمان مشابه با تعمیر اساسی و مبلمان جدید را می توان با قیمت 1200-1300 دلار و با بازسازی به سبک اروپایی - 1600-1800 دلار اجاره کرد." معاون مدیر شرکت Miel-rent مثالی می‌زند: ماریا ژوکوا. و یوگنی اسکوموروفسکی، مدیر عامل Century 21 West، معتقد است که وضعیت املاک و مستغلات در کلاس اقتصادی در درجه اول نه بر هزینه، بلکه بر سرعت نمایش تأثیر می گذارد. یک آپارتمان با تعمیر ضعیف به جای چندین ساعت، چندین روز بدون مستاجر می ماند. مسکن با کلاس تجاری و نخبگان موضوع دیگری است. اگر آپارتمان در مکان مناسب، بازسازی شده است، می توان آن را با 15-30٪ گران تر اجاره کرد، و یک بازسازی طراح در یک مجتمع نخبگان به شما این امکان را می دهد که 50٪ بیشتر درخواست کنید. لوازم آرایشی سبک در بخش مسکن لوکس و کلاس تجاری یک شرط ضروری هنگام انعقاد قرارداد جدید است. اما صرف هزینه برای یک پروژه طراحی منحصر به فرد توصیه نمی شود. با کمال تعجب، آپارتمان هایی با چنین تعمیراتی مایع کمتری دارند. به گفته کارشناسان، بسیار مهم است که قیمت اجاره بیشتر از قیمت بازار نباشد. "لازم نیست پارکت توس کارلیایی را در سراسر آپارتمان بچینید یا آن را با مبلمان آنتیک مبله کنید: اجاره چنین آپارتمانی بالاتر از قیمت بازار بسیار دشوار خواهد بود. به هر حال، این عقیده که جکوزی به یک آپارتمان ارزش می‌افزاید نیز یک افسانه است.» و حتی بیشتر از آن، به دلیل تعمیرات گران قیمت در یک آپارتمان کلاس اقتصادی، نباید امیدوار به افزایش اجاره بها باشید. سطح تکمیل و مبلمان باید با کیفیت خانه، اعتبار منطقه و اندازه آپارتمان مطابقت داشته باشد. مبلمان بیزاری، لوازم خانگی Gaggenau و کفپوش پارکت بعید است که هزینه اجاره مسکن در یک خانه پانل در نزدیکی جاده کمربندی مسکو را به میزان قابل توجهی افزایش دهند. قبل از انجام تعمیرات، مشورت با مشاورین املاکی که نیازهای مشتریان خود را می دانند، ضرری ندارد.

ایمنی

کسب و کار اجاره با خطرات مختلفی همراه است. یکی از محتمل ترین آنها این است که مستاجران به ملک شما یا خود آپارتمان آسیب می رسانند. به عنوان مثال، تجربه والدینی را به یاد می آورم که پس از نقل مکان به خارج از شهر، "سه روبل" خود را به خانواده جوانی تحویل دادند. به مدت دو سال، یک آپارتمان دنج تمیز به نوعی انبار تبدیل شد. و هنگامی که والدین قصد فروش آن را داشتند، آنها نیز مجبور بودند با هزینه خود تعمیرات را انجام دهند تا وضعیت ارائه مسکن را بازسازی کنند. مستاجران همچنین می توانند به عنوان مثال به همسایگان شما آسیب بزنند و به آنها سیل وارد کنند. اگر این اتفاق بیفتد، ادعای خسارت علیه شما به عنوان صاحبخانه مطرح می شود. «بعد از ارضای ادعا، البته شما حق مطالبه غرامت از مستاجرین را دارید (در صورت انعقاد قرارداد اجاره). اما آیا تضمینی وجود دارد که از نظر فنی موفق به تسویه این ادعا شوید؟ ساکنان می توانند در جهتی نامعلوم حرکت کرده و ناپدید شوند. ایرینا پرووزنیکووا، متخصص ارشد بخش بیمه مسئولیت شرکت Soglasie می گوید به احتمال زیاد، حتی اگر تصمیم دادگاه مناسبی وجود داشته باشد، بازگرداندن پول برای تعمیرات امکان پذیر نخواهد بود. همچنین خطراتی مانند تاخیر در پرداخت، استفاده از آپارتمان شما برای هرگونه فعالیت غیرقانونی و غیره وجود دارد.

چنین خطراتی باید در نظر گرفته شود. نکته اصلی این است که با مستاجران خود قرارداد ببندید. به اندازه کافی عجیب، بسیاری از صاحبخانه ها این کار را انجام نمی دهند، زیرا معتقدند که قرارداد حقوق آنها را به عنوان مالک آپارتمان محدود می کند. تا حدی هم همینطور است. اگر قرارداد حداقل مدت اجاره را مشخص کند، مالک نمی تواند بلافاصله از شر مستاجرین خلاص شود. اما از طرف دیگر می تواند از قبل شرایطی را که امکان فسخ زودهنگام قرارداد وجود دارد را پیش بینی کند. به عنوان مثال، تأخیر پرداخت، خسارت به اموال و ... در این توافقنامه می توان میزان مسئولیت مستاجران برای یک آپارتمان، مبلمان و تجهیزات را نیز مشخص کرد.

بسیاری از صاحبخانه ها نگران ملک خود نیستند، زیرا از مستاجران به مبلغ ماهانه ودیعه می گیرند. اما خسارت وارده ممکن است از این مقدار بیشتر باشد. اگر مستاجران برای یک آپارتمان 20-25 هزار روبل پرداخت کنند. در هر ماه، و بعد از اینکه آنها زندگی می کنند، شما باید چند هزار دلار تعمیر کنید، سپس رانت گیرنده بازنده خواهد بود. البته عمل وثیقه به عنوان یک ابزار امنیتی در سراسر جهان رواج دارد و نباید از این امر غافل شد.

منطقی است که صاحبخانه گزینه های بیمه - دارایی و مسئولیت مدنی در قبال اشخاص ثالث (همسایگان) را در نظر بگیرد. بیمه اموال در برابر مجموعه استانداردی از خطراتی که ممکن است به وجود بیاید محافظت می کند، از جمله به دلیل سهل انگاری مستاجرین: آتش سوزی، انفجار گاز، بلایای طبیعی، سیل، حوادث تجهیزات مهندسی، سرقت، سرقت، و غیره. بیمه مسئولیت شخص ثالث به این معنی است که اگر مستاجران شما به همسایگان آسیب وارد کنید (مثلاً آنها را سیل کنید)، پس این شما نیستید که هزینه تعمیر را پرداخت می کنید، بلکه شرکت بیمه هستید. «صاحب خانه به هر دو نوع بیمه نیاز دارد، به خصوص اگر دارایی مالک در آپارتمان اجاره ای باقی بماند. از این گذشته ، هزینه این بیمه نامه با هزینه خسارات احتمالی غیرقابل مقایسه است. تعرفه ها واقعا پایین است: حدود 0.5-1٪ از مبلغ بیمه. اما به خاطر داشته باشید که بیمه املاک اجاره معمولاً 5 تا 10 درصد بیشتر برای مشتری هزینه دارد.

متأسفانه، بیمه نیز یک ابزار حمایتی جهانی برای صاحبخانه نیست. از آنجایی که خسارت وارده به مسکن اغلب تحت پوشش هیچ رویداد بیمه ای قرار نمی گیرد. «مشتریان-صاحبان اغلب می پرسند که آیا اگر مستاجر به پایان کار آسیب برساند یا اموال خانه را بدزدد، به عنوان یک رویداد بیمه شناخته می شود یا خیر. لیودمیلا کارپووا، رئیس بخش بیمه اموال افراد در AlfaStrakhovanie، توضیح می دهد که ما در برابر چنین خطری بیمه نمی کنیم، زیرا خود صاحبخانه به مستاجر اجازه ورود به آپارتمان خود را می دهد. اتفاقاً برخی از مالکان مسئولیت بیمه را به مستاجران منتقل می کنند، اما در صورتی که این هزینه ها در اجاره بها لحاظ شود، آنها با این امر موافقت می کنند.

دست های شخص دیگری قابل اعتماد تر است، اما گران تر است

تجربه نشان می دهد که یافتن مستاجر به تنهایی مشکلی نیست. اولاً، سایت‌های زیادی در اینترنت وجود دارد که ارتباط مستقیمی بین کسانی که مسکن اجاره می‌کنند و کسانی که می‌خواهند آن را اجاره کنند، وجود دارد. ثانیاً، معمولاً کافی است اطلاعاتی را به حلقه آشنایان و همکاران ارسال کنید تا بلافاصله متقاضیان آپارتمان پیدا شوند. از طرف دیگر، هم منابع و هم تبلیغات دهان به دهان عمدتاً برای کلاس اقتصادی مناسب هستند. مستاجران مسکن های گران تر ترجیح می دهند دردسر پیدا کردن آپارتمان را به مشاوران املاک بسپارند. بنابراین، منطقی است که صاحبان آپارتمان های کلاس تجاری و "نخبگان" به آژانس املاک و مستغلات (AN) مراجعه کنند. برخی از آژانس ها آماده هستند تا مسئولیت اطمینان مستاجران معرفی شده را بر عهده بگیرند. "تمام ضربات از سمت مشتری توسط مشاور املاک وارد می شود. اگر مستاجر مبلغی را پرداخت نکرده باشد، آژانس در مقابل مالک مسئول است، یعنی در حال بررسی وضعیت به وجود آمده است. در صورت عدم امکان اخذ وجه از مستاجر، پورسانت به مالک مسترد می شود. یا جستجوی بعدی برای مشتری با تخفیف انجام می شود. NAهای بزرگ نیز طیف وسیع تری از خدمات را برای صاحبخانه ارائه می دهند. به درخواست مالکان، مشاوران املاک می توانند تقریباً به طور کامل مدیریت آپارتمان را به عهده بگیرند - تا پایان قرارداد با مستاجران. وادیم لمین توضیح می‌دهد: «در این صورت از ارتباط با مستاجران محروم می‌شوید و نیازی به حل مشکلات روزمره مربوط به مسکن خود نخواهید داشت. مشاوران املاک می توانند در تمام مدت اجاره، هم پشتیبانی قانونی و هم پشتیبانی فنی را انجام دهند (تیم ویژه تعمیرات جزئی را انجام می دهد)، و در مذاکره با مستاجران احتمالی کمک کنند. همچنین مهم است که آژانس های بزرگ برای خدمات شرکتی با بسیاری از شرکت های خارجی که برای کارمندان مسکن اجاره می کنند، قرارداد بسته اند. از آنجایی که شرکت هزینه های مستاجر را پرداخت می کند، صاحب آپارتمان به طور تضمینی و به موقع پرداخت ها را دریافت می کند. درست است، این رویکرد فقط توسط آن دسته از شرکت هایی انجام می شود که با بخش نخبگان کار می کنند. برای بسیاری از NAهای کوچک، رابطه مالک/ مستاجر بلافاصله پس از دریافت کمیسیون پایان می یابد. اگر روی کمک بیشتری از مشاور املاک حساب می کنید، ارزش دارد که این موضوع را در قرارداد پیش بینی کنید: در چه مواردی نماینده در این وضعیت دخالت می کند و چه مسئولیتی در قبال مشتریان پیدا می کند.

هزینه خدمات املاک و مستغلات هم بر اساس مجموعه و هم بر اساس شرکت متفاوت است. اکثر آژانس ها برای یافتن مشتری هزینه ای معادل هزینه ماهانه اجاره آپارتمان از صاحبخانه دریافت می کنند. اگر در مورد امکان مدیریت اعتماد و جذب NAهای بزرگ صحبت می کنیم، چنین خدماتی بین 8 تا 50 درصد از پرداخت اجاره ماهانه (بسته به تعداد گزینه ها) هزینه خواهد داشت.

راه فریبنده

اگر سطح سودآوری مشخص شده از اجاره آپارتمان برای شما مناسب نیست، می توانید از دو طریق سعی کنید سود را افزایش دهید: یک آپارتمان را روزانه اجاره کنید یا آن را به یک صندوق غیر مسکونی انتقال دهید و آن را به عنوان دفتر اجاره دهید.

با توجه به کمبود و هزینه بالای هتل ها در مسکو، اجاره روزانه آپارتمان تقاضای زیادی دارد. به خصوص در میان کسانی که نه برای یکی دو روز، بلکه برای یکی دو ماه به پایتخت می آیند. علاوه بر این، به گفته مشاوران املاک، این بازار توسعه نیافته است و عرضه بسیار محدود است.

اما با اجاره آپارتمان خود به عنوان جایگزینی برای اتاق هتل، مالک مراقبت از آن را به خوبی حفظ می کند. بعد از هر مستاجر، آپارتمان باید مرتب شود، تمیزکاری کامل انجام شود. هزینه آماده سازی مسکن برای تحویل نیز بیشتر از اجاره بلندمدت خواهد بود. به هر حال، چنین آپارتمان هایی را نمی توان بدون مبلمان، ظرف و ملحفه اجاره کرد. موضوع جداگانه جستجو برای مشتریان است. این به یک سرویس دیباگ خاص نیاز دارد. البته اگر خودتان قصد ندارید هر روز در میدان ایستگاه با یک تابلو در دستانتان بایستید. علاوه بر این، با اجاره روزانه آپارتمان ها، مالک آنها به طور پیشینی خطرات بیشتری را نسبت به اجاره بلندمدت متحمل می شود. در صورت درگیری، صاحب یک آپارتمان اجاره ای راه های بسیار کمتری برای تأثیرگذاری بر مهمان دارد. بنابراین، تحویل مسکن، حتی برای مدت کوتاه، باید با توافق نامه ای که به صورت کتبی تنظیم شده است، تأیید شود و تسویه نقدی باید با رسید تأیید شود. شما می توانید با تماس با یک NA تخصصی که دارای جریان مشتری قوی و منابع انسانی لازم برای نگهداری آپارتمان های شما در شرایط قابل استفاده است، زندگی خود را آسان تر کنید. با این حال، هنوز هم باید به دنبال چنین آژانسی باشید. هیچ یک از هفت NA اصلی که با آنها تماس گرفتم با اجاره روزانه سروکار ندارند.

با توجه به realtors ، پس از شی به دنبال برای اجاره روزانهآپارتمان های یک و دو اتاقه در کلاس تجاری واقع در خط کولتسوایا مترو مسکو هستند. آنها بیشتر مورد تقاضای گردشگران تجاری از کشورهای دورتر هستند. متوسط ​​قیمت اجاره روزانه برای آپارتمان های یک اتاق با کلاس تجاری 80-150 دلار، برای آپارتمان های دو و سه اتاق 120-250 دلار است. سودآوری اجاره روزانه، با در نظر گرفتن پرداخت های شرکت مدیریت، 15-20٪ در سال است، اما به شرطی که آپارتمان برای مدت طولانی بیکار نباشد.

گزینه دوم انتقال آپارتمان به یک صندوق غیر مسکونی و اجاره آن به عنوان دفتر یا مغازه است. یوگنی اسکوموروفسکی می‌گوید: «نیاز به چنین تسهیلاتی بسیار زیاد است و میزان پرداخت‌های اجاره دو تا سه برابر بیشتر از اجاره مسکن است». مشکل اصلی این روش این است که استفاده از آن فقط با مسکن از نوع خاصی منطقی است. اول از همه، شی باید در طبقه همکف یا بالای ساختمان های غیر مسکونی واقع شود، بتواند یک ورودی جداگانه را تجهیز کند. مطلوب است که خانه دارای دسترسی مناسب برای حمل و نقل باشد و یک پارکینگ در نزدیکی آن وجود داشته باشد که کارمندان اداره بتوانند از آن استفاده کنند. هزینه های رسمی برای روند انتقال سهام مسکن به غیر مسکونی اندک است: وظیفه دولتی 500 روبل. برای افراد و 7.5 هزار روبل. برای اشخاص حقوقی با این حال ، کارشناسان هشدار می دهند که این یک رویه قانونی نسبتاً پیچیده است که تقریباً هرگز بدون مشارکت مشاوران املاک اتفاق نمی افتد. در این مورد، هزینه مالک آپارتمان می تواند تا 500 دلار در هر متر مربع برسد. متر به طور جداگانه، ارزش در نظر گرفتن هزینه های تعمیرات و ضرر و زیان در زمان خرابی آپارتمان است. واقعیت این است که فرآیند ترجمه می تواند ماه ها طول بکشد. یک مانع می تواند مثلاً عدم توافق یکی از همسایه ها باشد. تا زمانی که همه همسایگان در ورودی به اتفاق آرا رای «بله» ندهند، اجازه انتقال نخواهید داشت. و رضایت همسایگان گاهی اوقات هزینه دیگری و بسیار بزرگ در بودجه شما می شود.

من به طور دوره ای پست های مربوط به اجاره / اجاره آپارتمان را تماشا می کنم و همیشه آنها را با علاقه می خوانم ، اما ... با تاسف ، هیچ چیز درستی دریافت نکردم (تاکید می کنم ، برای من مناسب است). اما در زیر هر متنی در این موضوع، یک هولیوار جدی از یک گل رز سفید و سیاه آشکار می شود که هر دو طرف معامله، صاحبخانه و مستاجر، در آن مشارکت دارند. درست است که هنوز شخص ثالثی وجود دارد که آپارتمان را اجاره یا اجاره نمی دهد، اما بهتر از هرکسی می داند که چگونه این کار انجام می شود. اما در هر موضوع مورد بحث، شخص ثالثی وجود دارد، بنابراین ما به آن توجه نمی کنیم.

در واقع، مشاوران املاک نیز درگیر اختلافات هستند، اما به دلایلی هیچ یک از طرفین آنها را دوست ندارند. ملکی ها شیطان هستند! - من این را جایی در نظرات خواندم. اگرچه مشخص نیست چرا.

در اینجا می خواهم در مورد آن صحبت کنم تجربه شخصیچگونه آن را انجام دهم من تظاهر به حقیقت نمی کنم، من طرح اختلاف نمی کنم، اصرار نمی کنم که "این تنها راه درست است"، من به سادگی تجربه خود را در اجاره آپارتمان در مسکو و منطقه مسکو به اشتراک می گذارم.

چگونه مشتری پیدا کنم؟

همه چیز ساده و پیش پا افتاده است، یک مشاور املاک به من کمک می کند. من وقت یا تمایلی ندارم که خودم به دنبال مستاجر بگردم، با آنها تلفنی صحبت کنم، به سؤالات پاسخ دهم، سفر کنم و آپارتمان را نشان دهم. همه اینها توسط یک مشاور املاک انجام می شود که من شرایط لازم برای مستاجران را به او بیان کردم. و با اینکه مسئولیتی در قبال مستاجرین منتخب ندارد ولی در مرحله گزینش با توجه به نیاز من آنها را فیلتر می کند.

الزامات مستاجران

آنها ساده و بدون پیچیدگی هستند. خانواده (مطلوب)، با یک فرزند (مطلوب)، ثبت نام دائمی در فدراسیون روسیه (اجباری). احتمالا با حیوانات

چرا ثبت نام دائم لازم است؟ اینها صرفاً سوسک های داخلی من هستند، اما به نظر من قابل اعتمادتر از یک مهاجر خارجی است.

چرا خانواده با فرزند؟ همه چیز بسیار ساده است - من برای یک یا دو ماه مسکن اجاره نمی کنم. برای من راحت تر و سودآورتر است که با قیمت پایین تر اجاره کنم، اما برای چندین سال، بنابراین اگر یک خانواده با یک فرزند باشد، احتمال اینکه آنها در یک سال از آپارتمان نقل مکان نکنند بسیار زیاد است. به همین دلیل است که من همیشه در صورت درخواست، ثبت نام موقت برای مهدکودک / مدرسه به آنها می دهم (بدون آن ثبت نام نمی کنند).

هزینه مسکن

همانطور که در بالا نوشته شده است، من آن را با قیمت پایین تر در بازار دارم و هرگز افزایش نمی یابد، مگر در موارد افزایش شدید تعرفه های آب و برق (که هنوز اتفاق نیفتاده است) یا در شرایطی که در زیر توضیح داده شده است.

افرادی هستند که چند ماه است به دنبال مستاجر می گردند، زیرا قیمت یک آپارتمان بالا می رود. و البته دیر یا زود آن را پیدا می کنند. اما خطر قابل توجهی در اینجا وجود دارد که به زودی مستاجرین مسکن دیگری پیدا کنند، از نظر کیفیت مشابه، اما از نظر قیمت بسیار پایین تر. و یک چیز دیگر وجود دارد - به عنوان مثال، اجاره یک آپارتمان 50 تریلیون در ماه هزینه دارد. این حداکثر قیمت برای چنین آپارتمان هایی است. مالک یک ماه، دو، سه ماهه دنبال مشتری می گردد ولی قیمت را کم نمی کند. در نتیجه متوجه می شود، اما برای سه ماه آپارتمان سودی نداشته است، در نتیجه در 9 ماه 450 تریلی دریافت می کند، اگرچه اگر قیمت را حتی تا 40 تریلی در ماه کاهش می داد، اجاره می داد. بلافاصله 480 ترون در سال خواهد بود همانطور که متوجه شدید این مثال به شدت مبالغه آمیز است اما من آن را صحیح می دانم. زیرا مستاجران یک آپارتمان گران قیمت در این مدت گزینه ارزان تری پیدا می کنند و از خانه خارج می شوند و مالک دوباره چندین ماه را در جستجوی مستاجر از دست می دهد.

سپرده

این ایده من نیست، اما از آن استفاده می کنم. به محض ورود به آپارتمان، پرداخت ماه اول اقامت و مبلغی به مبلغ ماهانه واریز می شود. شما باید این ودیعه را پس از خروج مستاجرین به آنها برگردانید. علاوه بر این، شما نباید با پیشنهاد مستاجرین برای تسویه این سپرده به عنوان پرداخت ماه گذشته موافقت کنید. این ودیعه ضمانت شماست که در صورت بازگرداندن کلیدها و مشاهده خسارت به ملک به دلیل تقصیر مستاجرین، مجبور به پرداخت هزینه تعمیر خرابی از جیب خود نخواهید بود.

موقعیت های فریلنسری

هزینه آپارتمان از جمله وجود امکانات رفاهی مختلف در آن شکل می گیرد. و بنابراین، اگر چیزی در آپارتمان از لوازم خانگی، مبلمان، نشتی لوله، شکستن کاسه توالت و غیره در آپارتمان خراب شود، البته اگر خرابی (نشتی) تقصیر آن نبوده باشد، همه اینها به هزینه من بازگردانده می شود. مستاجرین اما برای من این یک مورد نادر است که یادم نمی‌آید که مستاجران خودشان چیزی را بشکنند و از من بخواهند که آن را برای پول خودم بازگردانم.

ارتباط

گاهی اوقات پیش می آید که مستاجران می خواهند مقداری وسایل یا اثاثیه برای آپارتمان بخرند. ما در مورد آن مذاکره می کنیم و آنها در مقابل پرداخت آینده مسکن خرید می کنند. پس از آن کالای خریداری شده به ملک من می شود. و آنها احساس خوبی دارند، آنچه را که می خواستند خریدند، اما همچنان پول به عنوان پرداخت به من داده می شد و من احساس خوبی دارم، زیرا مبلمان اضافی (لوازم خانگی) جذابیت مسکن را برای مستاجران آینده افزایش می دهد. باید بگم که برای اولین بار یک آپارتمان کاملا خالی اجاره کردم و الان تقریباً مبله شده است.

شما مجبور نیستید با مستاجران تلفنی تماس بگیرید. بطور کلی. فقط یک تماس در آستانه روز پرداخت برای توافق در مورد زمان جلسه (در صورت پرداخت نقدی) مجاز است و تمام. هر چه بیشتر تماس بگیرید، بیشتر به آنها یادآوری می کنید که آپارتمان مال آنها نیست، بلکه مسکن موقت است. و برای آمدن با چک، ورود به آپارتمان، بررسی اتاق ها، این تقریبا تضمینی است که مستاجران با آپارتمان به گونه ای رفتار می کنند که گویی یک آپارتمان اجاره ای است. بله و چنین رفتاری بر احترام شما نمی افزاید. ساکنان باید احساس کنند که مالک کامل آپارتمان شما هستند، تنها در این صورت با آن به عنوان مال خود رفتار خواهند کرد.

اگر شما و مستاجران از قبل در مورد یک سیستم عیب یابی توافق کنید، همانطور که در بالا در مورد شرایط اضطراری نوشتم، آنها خودشان با شما تماس می گیرند و به شما می گویند که کجا، چه چیزی در آپارتمان اشتباه شده است. پنهان کردن کاستی های به وجود آمده برای آنها مفید نخواهد بود، زیرا به هر حال رفع آنها به هزینه شما است.

تجربه من در اجاره مسکن زیاد نیست، فقط ده سال است، اما یک بار هم نیست، حتی یک آپارتمان بیش از دو هفته است که منتظر مستاجران نیست. و همیشه با حسرت و نه به این دلیل که من خدمات بی کیفیتی به آنها ارائه دادم، از آنجا نقل مکان کردند. یکی از خانواده ها به خارج از کشور رفت، دومی (دختری با یک فرزند) ازدواج کرد و نزد شوهرش رفت، دیگری فرزند سوم را به دنیا آورد و به آپارتمان بزرگتر نقل مکان کرد.

برخی از مستاجران نقل مکان کرده اند، در حالی که برخی دیگر هنوز پیدا نشده اند.

در این مدت، من نظم عالی را در آپارتمان، از جمله شستشوی پنجره ها، پشت / زیر مبلمان و غیره تمیز می کنم. من تمام لوله کشی ها، درهای مبلمان، دستگیره ها (یک نقطه درد) و هر چیز دیگری را که بر اقامت راحت تأثیر می گذارد، بررسی می کنم. در صورت لزوم، دیوارها را دوباره رنگ می کنم (در یک آپارتمان، کاغذ دیواری برای نقاشی، بسیار راحت) یا در صورت نیاز دوباره چسباندن می کنم. بله، اینها هزینه های اضافی است، اما از همان ابتدا برنامه ریزی شده بود. مهم نیست که مردم چقدر با دقت زندگی می کنند، مهم نیست که چیزی بیفتد، جدا شود یا باز شود، به خصوص اگر فرزندی در خانواده باشد. و مستاجران بعدی باید یک آپارتمان تمیز و زیبا ببینند.

ساکنانی که در حال کوچ کردن هستند نباید ادعای پاره شدن کاغذ دیواری یا خراش روی لمینت داشته باشند، این همه سایش و پارگی طبیعی است. البته اگر تلویزیون خراب باشد یا یخچال فریزر خورده باشد همه چیز از ودیعه کسر می شود.

اجاره دادن

برق، کنتور آب را مستاجران پرداخت می کنند، همه چیز من هستم.

افزایش/کاهش هزینه استخدام

این یک لحظه بسیار لغزنده و بسیار ناپسند است، اما هیچ راه دوری از آن وجود ندارد. اولین باری که مستاجران خواستار کاهش هزینه اجاره شدند به نظر من در سال 1998 در زمان بحران. در مورد میزان کاهش بحث کردیم اما با این شرط که به محض اینکه وضعیت کشور تثبیت شود، هزینه به سطح قبل از بحران برگردد. یکی دو سال گذشت، بحران فروکش کرد و زمان افزایش قیمت فرا رسید، اما بازار در این منطقه کمی افت کرد و امکان بازگشت به قیمت قبل از بحران وجود نداشت. بعد از آن مستاجران چهار سال دیگر با من زندگی کردند و به خارج از کشور رفتند.

قرارداد و سایر مسائل حقوقی

در هر صورت، بهتر است جزئیات و نکات ظریف را از وکلا یاد بگیرید. من قراردادی به مدت 11 ماه با موجودی ملک، وضعیت و عیوب آن، روش پرداخت، مبلغ ماهانه و شرایط اجباری منعقد می کنم که بر اساس آن می توان هزینه اجاره را افزایش داد. در کشور ما نمی توان از ثبات تعرفه ها و مالیات ها مطمئن بود.

هنگام انجام تسویه حساب های مالی با مستاجران، با یک رسید تأیید می کنم که پول دریافت شده است.

تجربه من این است. یکی خواهد گفت که من فقط با مستاجران خوش شانس بودم و شاید حق با آنها باشد. اما بدون فیلترینگ شدید کسانی که می خواهند آپارتمان اجاره کنند، حتی اگر گرانتر باشد، این شانس اتفاق نمی افتاد.

موفق باشید و همه کارفرمایان و صاحبخانه های کافی!